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2021.08.23

星河控股转型升级发展样本 构建多元生态内核穿越周期

编者按:

在当前房地产调控监管趋紧的大环境下,早已完成多元化产业布局,坚守“城市运营引领者”定位的星河控股,在激烈的市场竞争中差异化优势愈发明显。

自1988年创立,从星河“三明珠”的开发建设开始,2003年涉足城市更新,2005年布局商业地产,2009年进军金融服务,2014年深圳星河WORLD正式亮相……星河控股突破传统房地产、产业园区单一开发模式,形成全方位、多业态、可持续发展产融联盟新城。自此,星河控股正式确立了产业、地产、商业、置业、金融、投资、物业多板块协同发展的业务模型。

一路走来,星河,可谓一年一个台阶,一步一个脚印。星河人正以奋斗点燃未来,以更加昂扬的姿态奏响星河“十四五”战略规划的雄伟乐章。

日前,天津、深圳、青岛、福州、苏州、济南、杭州等多个城市中止或暂缓了第二轮集中土地出让,监管层将对试点城市包括溢价率、竞买规则等集中供地政策进行调整完善。

在坚持“房住不炒”的定位、全面落实“三稳”长效机制的政策基调下,当前“打补丁”“堵漏洞”成为房地产调控的主要方向,反映出接下来房地产市场调控继续从严的取向。

多家券商研究部门的分析师认为,预计后续房地产市场调控仍将维持当前风格与力度,更多瞄准房地产市场的新问题、新漏洞,促进房地产市场平稳健康发展。

“行业转型阶段,主流房企已基本完成地产相关多元化布局。”克而瑞证券发表观点称,“长期来看,率先完成转型,兼具开发销售、资产管理能力的房企将具备更高投资价值。房企应积极拓展上下游产业链机会,通过资本赋能等多种方式协同主业发展。”

总部位于深圳的与狼共舞有限公司(下称“星河控股”),就是成功实现多元化业务布局的代表之一。

星河控股坚持“产业为引领、地产为根本、商业为驱动、资本为重器、金融为护驾、物业为支撑”的业务定位,构建了各大主营业务良性互动的生态圈,实现了在严苛市场环境下穿越周期的稳健增长。


诞生于1988年改革开放风起云涌之时的星河控股,过去33年里,它见证并深度参与了深圳特区的发展与建设。迄今为止,星河控股立足深圳、深耕大湾区、布局长三角、京津冀、中西部城市经济圈逾30个城市,资产规模超千亿元。

星河在发展中,始终坚守高质量发展,不寻求“短平快”片面追求规模高速增长,而是坚守永续经营的安全边界,不断应对行业呈现的新周期规律。

改革开放40年以来,产业园区成为区域经济发展的核心动力和创新增长极。星河控股把握住时代发展的脉搏,积极参与城市建设,在产城融合方面开拓布局,逐渐形成了具有星河特色的运营模式。

早在2014年,星河控股就在深圳打造了产融联盟新城代表作——深圳·星河WORLD。作为星河产城融合的代表项目,深圳·星河WORLD以新一代信息技术、高端装备制造、文化创意、生命健康、科技金融等核心产业为引领,运用“房东+股东”产融联盟理念,打造“园区+金融”双闭环总部基地。

深圳·星河WORLD效果图

深耕粤港澳大湾区之外,星河控股战略布局了长三角、京津冀、成渝经济圈等重点城市群,建立起产融联盟新城、双创社区、特色小镇、总部综合体、智能制造基地等多元产品业态的全国化布局。

作为国内领先的产业投资运营商和产业内核塑造者,星河控股将以“产、城、融、投”创新运营模式,陪伴园区企业更好成长,铸就创新经济新引擎。

按照产城融合发展的理念,各地都在加快产业园区从单一的生产型园区经济向综合型城市经济转型,城市区域功能的复合交叉,随之而来的是拥堵的城市交通、落后的城市功能,这给产城关系发展带来了更深层次的问题。

深圳·星河领创天下实景图

城市更新是重塑城市功能分区、产业结构优化、消费业态升级的“良药方剂”。根据发达国家的成熟经验,城市更新要破除传统的房地产依赖,坚定不移走城市产业空间重塑的新路。

尤其在城市的重要功能节点区域,应该优先考虑城市更新过程中的产业空间重塑问题,将传统的旧城改造房地产综合开发模式,转变为城市更新产业空间再造、产业带动产城融合的发展模式。

凭借前瞻布局和专业深耕,星河控股也是国内最早涉足城市更新领域的领先企业之一,并创造性地探索出了“更新+”多元化业务模式。

星河控股自2003年开启城市更新业务以来,超前布局了大湾区重点发展城市,目前在广州、深圳、东莞等核心城市拓展了上百个运营项目,已有50多个项目成功推向市场,累计更新改造面积超过2500万平方米,为超过20万村民以及村集体、企业提供了城市更新改造服务,助推城市发展升级。

城市更新的成败关键,在于能够与时俱进地向重塑的城市空间注入新兴产业和消费的业态与内容,焕发更新改造片区的活力,而这对城市更新投资企业的资产管理、商业运营能力提出了高水平要求。

历经30多年的发展,星河凭借强大的综合开发能力,构筑了产业、商业、社区多维一体的城市运营生态圈,深耕城市更新业务。

深圳星河盛世实景图

星河控股旗下拥有近20年醇熟运营经验的商管平台——星盛商业(06668.HK),2021年初,星盛商业正式登陆香港联交所,凭借轻资产商业模式输出及专注商业运营服务,成为港股市场上稀缺的“纯商服”标的。

至2020年末,星盛商业已开业购物中心建筑面积157万平方米,已开业项目22个,总合约面积328万平方米,合约项目53个,区域布局逐步由大湾区辐射到全国。

星盛商业管理运营了众多优质项目,如深圳福田·星河COCO Park,开拓性地打造了公园情景式购物中心,2006年开业以来至今依然保持着长久活力。

深圳福田COCO Park实景图

“星河要做五百年,不做五百强。”这是星河控股董事长黄楚龙对公司基业长青的愿景,也是过去33年发展历程里,星河控股对长期主义的价值坚守,更是实现高质量发展的经营标准。

当房地产行业告别高杠杆规模化发展时代,企业的容错空间变得更为狭窄。行业的变化,对于企业的融资能力和现金流管理能力提出了更高的要求。

凭借稳健经营、高质量发展,星河控股赢得了评级机构的肯定。近期,经国内评级机构——中证鹏元评级委员会审慎评定,星河控股旗下星河(集团)有限公司获得了该机构给予的AAA主体信用等级,评级展望稳定。

星河控股始终坚持稳健的财务策略,信用水平长期位于行业第一梯队。得益于经营业绩良好和优质信用水平的保持,星河控股融资渠道丰富畅通,融资成本优势显著。

当前“房住不炒”长效机制下,房地产金融监管持续加强,土地调控政策不断收紧,严苛的市场环境里,星河控股通过稳健经营、多元化业务布局,穿越行业周期实现了高质量增长,构建的城市运营生态圈优势更加显著。

中证鹏元给予星河(集团)有限公司最高主体信用评级,这是对星河控股财务健康度、抗风险能力、品牌价值和发展前景的充分认可,也有助于星河控股树立优秀的企业品牌形象、提升社会公信力。

星河控股在资本市场同样受到认可。今年初,星河控股旗下星盛商业登陆港股市场时,其吸引了新世界旗下Pilgrim Ever ProjectCompany、招商局及GLP集团旗下的深圳市旗昌投资、深圳市创新投资集团、双城资本等四家基石投资者,而在正式挂牌前,星盛商业的香港发售股份获得了大幅超额认购近756倍,申购投资者的中签率低至1.29%,国际发售股份亦获得了约9倍超额认购。

示意图

专业机构和资本市场的好评与认可,根本前提是企业构建了独特优势,在产品与服务上深挖与同行业企业之间的“护城河”。企业还要储备规模、收入、利润等多个维度可持续增长的能量和能力。

星河控股秉承“城市运营引领者”的使命,发挥在房地产开发领域的经验与优势同时,加快构筑多元化业务板块融合生态圈,实现产业、地产、商业、置业、资本、金融、物业等多轮驱动,积极布局于全国30余座城市。

截至目前,星河控股土地储备达到3300万平方米,充沛优质的土地储备,为其稳健增长提供了基础保证。星河控股以“星河所在、必定中心”为项目选址的投资理念,为其高质量发展提供了清晰的可预见性。

目前,星河控股已形成专业化的“融、投、建、管、退”的全链条商业地产运营管理体系,其自循环生态圈将房地产开发、商业运营、物业管理、产城融合及金融服务等融为一体,巩固了大湾区领先的行业地位,并向全国扩展。

据悉,星河控股旗下星河智善生活集团服务项目超百余个,合约面积超5000万平方米,涵盖住宅、写字楼、产业园区、商业、政府公建、酒店、公寓、学校等,是国内物业管理类型最丰富的企业之一,位列中国物业企业综合实力TOP30。

凭借卓越的品牌实力和良好的行业口碑,从2012年到2021年,星河控股已连续十年荣获“中国房地产百强企业”称号,先后十次荣膺“中国蓝筹地产”奖项。

“中国蓝筹地产”奖杯

“先做稳、再做强、后做大”,在“十四五”规划开局之年,星河控股也顺应国家发展规划提出了今后五年发展目标,从土地运营、商业运营、产业运营、资本运营等多维度深入参与城市化发展进程,坚定不移地走高质量发展之路,践行城市运营引领者的责任和使命。

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